Se andas a explorar formas de investir no setor imobiliário sem teres de comprar uma casa ou um prédio inteiro, provavelmente já ouviste falar de REITs. Mas o que são exatamente? Onde podes investir neles cá em Portugal? E será que compensam para a tua carteira?
Neste artigo, vou explicar-te tudo o que precisas de saber sobre REITs, como funcionam, onde investir e o que deves ter em atenção antes de avançar!
O que são REITs afinal?
REIT significa Real Estate Investment Trust – em português, algo como “fundo de investimento imobiliário cotado em bolsa”. São empresas que possuem, operam ou financiam imóveis que geram rendimento: centros comerciais, escritórios, armazéns logísticos, hotéis, hospitais, até data centers.
A grande vantagem? Podes investir em imobiliário com pouco dinheiro, sem te preocupares com inquilinos, canalizações ou obras. Compras ações de um REIT como compras ações da EDP ou da Galp.
Como funcionam os REITs?
Os REITs têm uma obrigação legal: distribuir pelo menos 90% dos lucros tributáveis aos acionistas na forma de dividendos. É por isso que muitos investidores os procuram – são máquinas de gerar rendimento passivo.
Em troca dessa distribuição generosa, os REITs não pagam imposto sobre as sociedades ao nível da empresa. Mas tu, como investidor, pagas imposto sobre os dividendos que recebes (mais sobre isso já a seguir).
| Tipo de REIT | O que fazem? | Exemplos |
|---|---|---|
| 🏢 Equity REITs | Compram e gerem imóveis físicos; ganham com rendas | Prologis (armazéns), Simon Property (shoppings) |
| 💰 Mortgage REITs | Financiam imóveis através de hipotecas; ganham com juros | Annaly Capital, AGNC Investment |
| 🔀 Hybrid REITs | Combinam os dois: têm imóveis e concedem financiamentos | Algumas empresas diversificadas |
A maioria dos REITs acessíveis a investidores portugueses são Equity REITs, focados em propriedades físicas.
Porquê investir em REITs?
Há várias razões pelas quais os REITs podem fazer sentido no teu portefólio:
Diversificação fácil: Não precisas de comprar um apartamento para teres exposição ao imobiliário. Com 100€ ou 200€, já consegues começar.
Rendimento regular: Como distribuem a maior parte dos lucros, os dividendos costumam ser atrativos. Há REITs que pagam yields de 4%, 5%, até 7% ou mais.
Liquidez: Ao contrário de uma casa, que pode demorar meses a vender, um REIT cotado vende-se em segundos na bolsa.
Proteção contra inflação (nem sempre): Os contratos de arrendamento podem ter cláusulas de atualização, logo, quando a inflação sobe, as rendas também. Isso pode proteger o valor real dos dividendos.
Mas atenção: os REITs também podem cair, especialmente se as taxas de juro subirem muito ou se houver uma recessão que afete a procura por imóveis.
Onde podes investir em REITs em Portugal?
Cá está a parte prática: em Portugal não existem REITs locais cotados como nos EUA. O mercado português é pequeno e não tem este tipo de veículo de investimento na Euronext Lisboa.
Então, como é que investimos? Através de corretoras que dão acesso a mercados internacionais, principalmente aos EUA, onde estão os maiores e mais líquidos REITs do mundo.
Tutorial: como comprar um REIT na XTB?
Vou exemplificar como comprar o REIT “Realty Income Corp”, em 5 passos, na corretora XTB.
Passo 1
Para iniciares o processo, podes abrir conta na XTB através do seguinte link.
Passo 2
Depois de abrires conta, deves aceder à plataforma de investimento xStation através do link https://xstation5.xtb.com/ e preencher o email e password para fazer login.
Passo 3
Introduz a letra “o” (que é o ticker desta ação) na barra de pesquisa e clica na primeira opção “Realty (Ação)“.
Passo 4
Introduz o valor que pretendes investir e clica no botão “Buy”.
Passo 5
Na popup “Nova ordem de mercado”, podes confirmar a quantidade, o volume, a taxa de câmbio e o valor final do investimento. Clica em confirmar para finalizar a compra.
Qual o custo de investir em REITs com a XTB?
Na XTB não se paga comissão na compra e venda de ações, logo os REITs não têm comissões de compra ou venda.
O único custo que poderá haver, será a comissão de conversão de moeda. Se a sua conta estiver em euros e comprar um REIT que está cotado na bolsa em dólares, paga uma comissão de 0,5%.
REITs vs ETFs de REITs: qual escolher?
Tens duas formas principais de investir:
- Comprar REITs individuais – Escolhes empresas específicas (ex.: Realty Income, Prologis, Digital Realty). Dá mais controlo, mas exige mais pesquisa e acompanhamento.
- Comprar ETFs de REITs – Um único ETF agrupa dezenas ou centenas de REITs. É mais diversificado e menos trabalhoso. Exemplos populares:
- Vanguard Real Estate ETF (VNQ) – Exposição ampla ao mercado imobiliário dos EUA
- iShares Global REIT ETF (REET) – REITs de vários países
- Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) – Alternativa de baixo custo ao VNQ
Para a maioria das pessoas, começar com um ETF faz mais sentido. É simples, diversificado e reduz o risco de escolheres o REIT errado.
Quais os melhores REITs para investir?
No artigo “Conheça os 5 melhores REITs para investir e que pagam dividendos mensais” listo e exploro o que considero serem os 5 melhores REITs nos EUA, e que pagam dividendos mensais.
As vantagens e desvantagens dos REITs
✅ Vantagens
- Diversificação de portfolio
- Rendimentos regulares
- Alta liquidez
- Gestão profissional
- Fácil acesso
❌ Desvantagens
- Exposição às taxas de juro
- Custos de gestão
- Desempenho económico
Saiba mais sobre as vantagens e desvantagens dos REITs no seguinte artigo.
Fiscalidade: o que tens de saber
Aqui é onde as coisas complicam um bocado. Os dividendos de REITs norte-americanos são tributados de forma diferente das ações normais:
Retenção na fonte (EUA)
Os EUA retêm 30% sobre os dividendos que pagas. Mas, se preencheres o formulário W-8BEN, essa taxa desce para 15% graças ao acordo de dupla tributação entre Portugal e os EUA.
🇵🇹 Tributação em Portugal
Depois, em Portugal, tens de declarar esses rendimentos no IRS:
- Os dividendos são tributados a 28% (taxa liberatória) ou, se optares pelo englobamento, pela tua taxa marginal.
- Como já pagaste 15% nos EUA, podes deduzir esse valor em Portugal para evitar dupla tributação completa.
Sim, é chato. Mas é gerível, especialmente se usares software de apoio ou um contabilista. E muitas corretoras já enviam relatórios fiscais que facilitam.
Riscos a ter em conta
Investir em REITs não está isento de risco. Aqui estão os principais “perigos”:
Sensibilidade às taxas de juro – Quando os juros sobem, os REITs tendem a cair. Porquê? Porque o custo de financiamento aumenta e as obrigações ficam mais atrativas, reduzindo o apelo dos dividendos dos REITs.
Risco de vacância – Se os inquilinos saírem e não houver procura, as rendas caem e os dividendos também.
Risco sectorial – Um REIT de hotéis sofre numa recessão; um de shoppings pode sofrer com o e-commerce. Diversificar entre sectores ajuda.
Risco cambial – Se investires em REITs dos EUA e o dólar enfraquecer face ao euro, os teus ganhos em euros diminuem (e vice-versa).
Complexidade fiscal – Como vimos, a tributação não é simples. Tens de estar preparado para declarar tudo corretamente.
Faz estas perguntas antes de investir
Antes de meteres dinheiro em REITs, faz estas perguntas:
Qual é o meu objetivo? Procuras rendimento passivo ou crescimento de capital? REITs são melhores para rendimento.
Quanto do meu portefólio? Especialistas sugerem entre 5% a 15% em imobiliário cotado, dependendo da tua estratégia.
REIT individual ou ETF? Se és principiante ou não queres perder tempo, investe num ETF.
Estou confortável com a volatilidade? REITs podem oscilar bastante, especialmente em períodos de subida de juros.
Tenho um horizonte de longo prazo? REITs brilham quando os manténs durante anos, reinvestindo dividendos. No curto prazo, pode haver altos e baixos.
Resumo: vale a pena?
Investir em REITs pode ser uma excelente forma de adicionar imobiliário ao teu portefólio sem comprares um imóvel. Dão-te diversificação, dividendos regulares e liquidez. Mas vêm com riscos, especialmente ligados às taxas de juro e à fiscalidade.
Se és novo nisto, começa devagar: experimenta com um ETF de REITs, aprende como funcionam os dividendos, familiariza-te com a fiscalidade. Com o tempo, podes diversificar para REITs individuais se quiseres.
E lembra-te: nenhum investimento é garantido. Faz a tua pesquisa, diversifica sempre e investe apenas o que podes dar-te ao luxo de perder (ou de ver oscilar).
Espero ter podido ajudar-te na compra do teu REIT.
Bons investimentos!
