Já pensaste em investir no mercado imobiliário sem ter de comprar um imóvel?
É exatamente isso que os REITs (Real Estate Investment Trusts) te permitem fazer.
Imagina seres “dono” de uma parte de vários imóveis premium, desde centros comerciais a escritórios de luxo mas sem as dores de cabeça de gerir os mesmos.
Os REITs são fundos de investimento imobiliário que gerem portfolios imobiliários e distribuem a maior parte dos seus lucros em forma de dividendos aos investidores.
Mas calma! Antes de saltares de cabeça para este investimento é crucial saberes identificar um REIT confiável.
Afinal, nem tudo o que reluz é ouro.
As métricas financeiras que deves analisar
Existem duas métricas essenciais na análise e avaliação de um REIT: FFO e o Rácio de cobertura de dividendos
São como um raio-X que te permitem analisar a verdadeira saúde financeira de um fundo de investimento.
FFO (Funds from operations)
Conheces a expressão “follow the money”?
No mundo dos REITs, é seguido o FFO.
Este indicador é como se fosse o “lucro real” do REIT, mas adaptado às especificidades do mercado imobiliário.
Como calcular o FFO
A fórmula de cálculo é a seguinte:
FFO = (NI + D + A + PSL) − PSG − II
Em que:
- FFO = Funds from operations
- NI = Net income
- D = Depreciation
- A = Amortization
- PSL = Property Sales Losses
- PSG = Property Sales Gains
- II = Interest Income
Para te dar um exemplo prático:
Enquanto a depreciação dos imóveis afeta negativamente o lucro contabilístico, ela não representa uma saída real de dinheiro.
O FFO corrige isto, dando-nos uma visão mais precisa do dinheiro que o REIT está realmente a gerar.
Como analisar?
Deves procurar REITs que mostram um crescimento consistente do FFO ao longo dos últimos anos.
Se vires um FFO a crescer 5-10% anualmente, é um excelente sinal!
Por outro lado, um FFO irregular ou em queda pode ser uma “red flag”.
Rácio de cobertura de dividendos (Interest Coverage Ratio)
O rácio de cobertura de dividendos é o segundo indicador que deves considerar na tua análise.
Pensa nele como um termómetro que mede se o REIT está a distribuir dividendos de forma sustentável.
Como calcular o rácio de cobertura de dividendos
A conta é simples de fazer:
Divides o FFO pelos dividendos distribuídos
O resultado diz-nos se o REIT está a pagar dividendos dentro das suas possibilidades ou se está a “pôr-se fora de pé”.
Também deves estar atento ao payout ratio. Procura um REIT com um payout ratio abaixo de 90%.
Porquê? Porque significa que a empresa mantém uma margem de segurança, guardando algum dinheiro para reinvestir no negócio ou para enfrentar períodos mais problemáticos.
Não te deixes seduzir apenas por dividendos altos!
Um REIT que distribui 100% do seu FFO pode parecer atraente no momento mas pode não ser sustentável a longo prazo.
Estas duas métricas podem ser apenas o começo da tua análise, mas são fundamentais para começares a construir um portfolio de REITs sólido e rentável.
Ler mais:
