Pontos-chave
- Artigo revisto e dados actualizados a 1 de dezembro de 2025.
- Os dados são obtidos nas fichas de produto nos sites oficiais de cada fundo: CA Património Crescente, Caixa Fundimo, BPI Imofomento, Fundo VIP, Montepio Valor Prime, Interfundos AF Portfólio Imobiliário e Fundiestamo Imopoupança e no site da APFIPP e da Morningstar.
- Para avaliar corretamente um FII, deves ter em conta os 4 critérios seguintes: rentabilidade, carteira de imóveis, liquidez e regras de resgate e comissões.
- Os fundos imobiliários e as respectivas gestoras são supervisionados pela CMVM.
Se estás à procura de oportunidades de investimento no mercado imobiliário português, é fundamental identificares os melhores fundos imobiliários disponíveis no país.
O investimento em imóveis através de fundos de investimento especializados oferece oportunidades únicas e promissoras, sem que para isso tenhas de investir demasiado dinheiro.
Os melhores fundos imobiliários em Portugal, por rendabilidade anualizada
Na tabela seguinte, destaco os principais fundos imobiliários em Portugal, tendo em conta a rentabilidade anualizada a 1, 3 e 5 anos. A tabela está ordenada por ordem decrescente da rentabilidade anualizada a 5 anos.
| Fundo | Rentabilidade anualizada (1 ano) | Rentabilidade anualizada (3 anos) | Rentabilidade anualizada (5 anos) |
|---|---|---|---|
| Interfundos AF Portfólio Imobiliário | 7,72% | 6,48% | 5,55% |
| CA Património Crescente | 6,41% | 5,84% | 5,38% |
| Caixa Fundimo | 6,17% | 5,42% | 5,20% |
| Fundiestamo Imopoupança | 4,54% | 5,40% | 4,91% |
| Montepio Valor Prime | 4,74% | 4,52% | 4,15% |
| Fundo VIP | 4,30% | 3,75% | 3,75% |
| BPI Imofomento | 2,92% | 3,02% | 3,33% |
CA Património Crescente
O CA Património Crescente é um fundo aberto, indicado para clientes particulares, que querem aumentar o seu património a médio e longo prazo.
Este fundo foi autorizado pelo Conselho Diretivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários no dia 6 de junho de 2005 e iniciou a sua atividade a 15 de julho do mesmo ano. O depositário e comercializador é a Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo e a gestão está a cargo da Square ASSET MANAGEMENT – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.
O CA Património Crescente é considerado, desde maio de 2018, o maior produto imobiliário em Portugal, com ativos que ultrapassam os 900 milhões de euros (cerca de 9% do total de ativos deste segmento).
Dados Morningstar: ISIN: PTSQUBHM0002: Fund size (Mil) – 1149,56 €; Share Class Size (Mil): 1150,31 €.
Caixa Fundimo
O Caixa Fundimo, segundo maior fundo imobiliário português é gerido pela Caixa Gestão de Ativos e também engloba fundos abertos, mas de rendimento. Este fundo disponibiliza uma carteira diversificada de imóveis — a maioria dos investimentos recai em imóveis com fins profissionais —, com arrendatários de referência, bem localizados e rentáveis.
O Caixa Fundimo foi o fundo que mais valorizou em 2020, dispondo de aproximadamente 616 milhões de euros em ativos.
Dados Morningstar: ISIN: PTYCXTHM0007; Fund size (Mil) – 528,78 €; Share Class Size (Mil): 528,78 €.
BPI Imofomento
O BPI Imofomento é um fundo gerido pelo BPI Gestão de Ativos, com mais de 520 milhões de euros em carteira. Este fundo é direcionado a investidores que querem valorizar o seu capital a médio e/ou longo prazo, uma vez que não poderão movimentar as suas poupanças durante um período mínimo de cinco anos.
Dados Morningstar: ISIN: PTYSOAHM0001; Fund size (Mil) – 592,80 €; Share Class Size (Mil): 592,80 €.
Fundo VIP
O Fundo VIP é gerido pela SILVIP – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário S.A. e é considerado um dos fundos mais antigos do mercado português, tendo sido criado em novembro de 1987.
Este é um fundo aberto, com ativos na ordem dos 332 milhões de euros, e que distribui os rendimentos a cada três meses.
Outros dados: ISIN: PTVIPAHM0005; Dimensão do fundo: 403 040 milhões de euros; Total Expense Ratio (TER) – 1,36%.
Montepio Valor Prime
O fundo Valor Prime, gerido pelo Montepio Valor, é um fundo de investimento imobiliário aberto de rendimento, cuja carteira é constituída essencialmente por imóveis.
Este fundo, lançado em abril de 1997, é direcionado a investidores que querem valorizar o seu capital a médio prazo. O foco do Valor Prime está em aplicações de médio prazo superior a três anos.
Dados Morningstar: ISIN: PTYDAGHM0008; Fund size (Mil) – 333,55 €; Share Class Size (Mil): 333,55 €.
Interfundos AF Portfólio Imobiliário
O fundo Interfundos AF Portfólio Imobiliário foi criado em junho de 2002 e investe, predominantemente, em áreas urbanas do território nacional. A carteira é constituída maioritariamente por imóveis arrendados, que possam maximizar o valor das unidades de participação que o compõem, sem comprometer as condições de liquidez.
Uma vez que se trata de um FII de capitalização, os seus rendimentos serão utilizados no reinvestimento.
Dados Morningstar: ISIN: PTYAIRHM0000; Fund size (Mil) – 196,65 €; Share Class Size (Mil): 196,65 €.
Fundiestamo Imopoupança
O fundo Fundiestamo Imopoupança é o fundo mais recente da lista apresentada. Criado em julho de 2010, este fundo tem como objetivo a aquisição de imóveis que se destinam a ser arrendados ou que estão sujeitos a outras formas de exploração onerosa. A carteira é constituída essencialmente por valores imobiliários e o fundo mantém um risco baixo, permitindo que os investidores recebam constantemente os seus rendimentos. O investidor deve ter uma perspetiva de valorização crescente do capital a médio e longo prazo.
Dados Morningstar: ISIN: PTGFICHM0004; Fund size (Mil) – 81,04 €; Share Class Size (Mil): 81,04 €.
Que fundo pode fazer mais sentido para ti?
- Se estás à procura de receber dinheiro de forma regular (cashflow), o fundo BPI Imofomento paga rendimentos semestralmente, o Montepio Valor Prime faz pagamentos trimestrais e o Fundiestamo Imopoupança faz pagamento anuais.
- Se estás focado no crescimento do capital, os fundos CA Património Crescente e AF Portfólio Imobiliário reinvestem automaticamente os rendimentos.
- Se tens um perfil mais conservador e preocupas-te com a qualidade dos inquilinos, o fundo Imopoupança pode ser uma boa escolha. O Imopoupança investe em grande parte em imóveis arrendados ao Estado e outras entidades públicas.
- Se o teu horizonte de investimento é longo e não te preocupas em ter menos liquidez nos primeiros anos, o fundo Interfundos AF Portfólio Imobiliário pode ser uma boa hipótese de investimento.
Como podes identificar os melhores fundos de investimento imobiliário
Ao analisares um FII, não te foques apenas na rentabilidade do último ano. Para avaliares correctamente um FII, deves focar-te neste quatro critérios:
- Rentabilidade
- Carteira de imóveis
- Liquidez e regras de resgate
- Comissões
1. Rentabilidade
Mais importante do que um bom ano isolado é perceber se o fundo consegue manter resultados estáveis ao longo do tempo. Um bom FII tende a apresentar consistentemente boas rentabilidades ao longo do tempo, mesmo quando o sector em que está inserido está em dificuldades.
Compara sempre a:
- Rentabilidade a 1 ano: curto prazo
- Rentabilidade a 3 anos: consistência
- Rentabilidade a 5 anos: resiliência em ciclos económicos diferentes
2. Qualidade da carteira de imóveis
A composição da carteira é um factor muito importante. Não te foques apenas em fundos que estejam concentrados num único imóvel ou num único setor.
Deves analisar:
- O tipo de imóveis
- A localização
- A taxa de ocupação (vacancy rate)
- A qualidade dos inquilinos
3. Liquidez e regras de resgate
Nem todos os FIIs te deixam levantar o dinheiro quando precisas. Antes de investires num FII, tem atenção aos seguintes pré-requisitos:
- Períodos mínimos de permanência (ex.: 12 meses)
- Pré-aviso para resgate (6 meses ou mais em alguns casos)
- Datas específicas do ano para saída
- Comissões de resgate elevadas nos primeiros anos
Se precisas do dinheiro a curto prazo, deves evitar fundos com janelas de resgate restritas.
4. Comissões
Este ponto é muito importante porque vai influenciar o resultado final do teu investimento. Fundos com comissões altas poderão compensar, mas apenas se tiverem rentabilidades robustas e consistentes ao longos dos anos. Analisa o TER (Total Expense Ratio) antes de tomares a tua decisão.
Está atento a estes tipos de custos:
- Comissão de gestão (fixa + variável)
- Comissão de subscrição
- Comissão de resgate
- Comissão de depósito
- Outras despesas operacionais
5. Estratégia do fundo: distribui ou capitaliza os rendimentos?
Define primeiro o teu objectivo:
- Queres receber uma renda regularmente?
- ou queres capitalizar os teus investimentos?
Se for o primeiro, dá preferência a fundos que distribuem rendimentos (trimestrais, semestrais ou anual). Se for o segundo, procura fundos de capitalização que reinvestem os lucros.
6. Transparência e qualidade da informação
Por último (e não menos importante), certifica-te que o site oficial do fundo disponibiliza o Prospeto e o Documento de Informação Fundamental actualizados, bem como se a gestora do fundo é reconhecida e supervisionada pela CMVM.
Supervisão e regulação dos fundos imobiliários em Portugal
A Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) é a entidade pública que faz a regulação e o acompanhamento do mercado financeiro em Portugal. Compete à CMVM garantir que os fundos imobiliários e as gestoras que os administram, funcionam e operam conforme o estabelecido na legislação e regulamentação portuguesa.
Tem um papel extremamente importante para a transparência dos mercados e também na tua proteção enquanto investidor, porque:
- É a CMVM quem cria as regras que os fundos têm de seguir.
- Aprova as gestoras dos fundos antes de começarem sequer a operar.
- Acompanha regularmente o que estas entidades fazem no dia a dia
- Intervém quando algo não está conforme as regras.
As áreas de actuação da CMVM
1. Regulação e supervisão
A CMVM estipula como é que os fundos devem ser geridos em relação aos limites de risco, a forma de valorizar os imóveis e as regras de divulgação. Além disso, faz a verificação se está tudo a ser cumprido “conforme manda a lei”.
2. Licenciamento
Antes de um fundo existir, a gestora tem de passar pelo “crivo” da CMVM. Só depois de entregar os documentos obrigatórios como o prospeto e o regulamento de gestão é que o fundo pode operar.
3. Monitorização contínua
A aprovação é apenas o início. A CMVM tem o papel de revisão de relatórios, acompanhamento de avaliações dos imóveis e pedir explicações sobre os mais variados temas sempre que achar necessário.
4. Proteção do investidor
Para te proteger enquanto investidor, a CMVM garante que a informação é clara, completa e honesta. Se houver problemas, a CMVM pode atuar, sancionar ou obrigar a corrigir.
Porque é que isto importa para ti?
Ter uma entidade pública a supervisionar e regular o mercado reduz a probabilidade de práticas abusivas. Dá-te mais segurança e proteção enquanto investidor saber que “alguém” assegura que as regras são cumpridas.
Atenção: a supervisão da CMVM não elimina o risco dos teus investimentos. Os fundos imobiliários continuam a ser investimentos de capital.
Caso tenhas alguma dúvida, queiras fazer uma reclamação ou denunciar alguma situação suspeita, podes sempre contactar a CMVM através dos seguintes canais:
- Linha de Apoio ao Investidor: 800 205 339
- E-mail geral: cmvm@cmvm.pt
- E-mail para o Apoio ao Investidor: investidor@cmvm.pt
